Madeline工作坊

快速看穿房屋買賣陷阱《陳淑泰　著》

※ 內文摘錄 ※

【賣房，看穿壓價手法】

＜無視違建定義，誆稱頂樓加蓋不能計入房價＞

• 1995年前的頂樓加蓋，目前只列管不拆除，頂樓加蓋計價多為房屋單坪售價1/3~1/2。
• 購買有頂加的老屋，必問3大問題：
  1.是否和鄰居有過糾紛？
  2.是否有被舉報而接過拆除通知？
  3.有沒有「約定專用」(或稱分管約定或分管協議)的全戶同意書？

＜只取對成交有利物件，做出不實成交行情表＞

• 不能只看房仲給的行情表，務必親自動手查，善用「實價登錄」、「好時價House+(www.houseplus.tw)」網站估價。

＜假斡旋、真探價，只為了再砍價＞

• 斡旋金是買方表達議價意願的保證金，房仲執行斡旋時，必須有「買賣斡旋契約書」。用「要約書」談價風險低，但實務上仍慣用斡旋單。
• 物件在千萬元以內時，斡旋金大約在5~10萬，或是買方出價總額的1~3%。

＜要求放棄契約審閱期，罔顧買賣方猶豫權利＞

• 與房仲簽訂「委託銷售契約」，審閱期最少3天；買賣雙方談定價格之後簽的「不動產買賣交易契約」，審閱期最少5天。個人對個人的不動產買賣交易契約沒有審閱期。

＜定型化契約中，要求給付最高仲介費率＞

• 仲介費普遍為買方付1~2%，賣方付2~4%。
• 與房仲業者簽合約時，可事先講好或寫明你要給付的房仲費比率是可彈性調整的。可直接在合約中寫下希望支付的仲介費趴數區間，或「仲介費視成交價格彈性調整」。

＜誘導「契變」簽底價，不賣恐賠數十萬仲介費＞

• 房屋成交前，絕對不在白紙黑字上亮底價。
• 可以口頭告知對價格的想法，但絕對不要簽下變更委託價格的契約書。
• 從決定委託賣出房屋開始，一直到完成房屋交易，過程中白紙黑字簽下的所有契約都有法律效力，因此，簽任何契約前一定要理解自己的權益。

＜運用兩手策略打心理戰，從中抬高仲介費＞

• 簽約前最後關頭，再向屋主殺一筆價。帶買賣雙方到不同房間，一邊抬價一邊壓價。

＜趁人之危，低價承購再轉手牟利＞

• 決定委託賣房前，應向多家房仲諮詢。

【買房，揪出重大瑕疵】

＜細看房屋現況說明書，留意瑕疵狀況＞

• 每家房仲公司要求揭露的房屋瑕疵項目不同。

＜滲漏水問題＞

• 7大檢視重點：天花板、牆面等；窗戶、窗框；窗邊；壁紙；陽台及屋頂有無裂縫；建物外觀；測試廚房流理台、洗手槽、排水孔的排水是否順暢及馬桶。
• 房仲公司不能以「前屋主未告知漏水」來卸責。

＜海砂屋、幅射屋，須透過檢測才能確認＞

• 海砂屋以氯離子含量判斷。輻射屋有列管名單可查，也可自帶儀器測量。

＜白蟻蟲害，難從外觀察覺卻非常棘手＞

• 約定以現況交屋，賣家仍可能要為蟲害擔責；若房仲未查知，也須負賠償責任。

＜凶宅、類凶宅，做3件事避免賣家隱匿不報＞

• 多跟管理員、鄰居、附近商家，以及透過多家不同仲介打聽；透過網路平台詢問；留心低於市場行情的物件。

＜嫌惡設施，依個人觀感及需求而定＞

【自救，爭取應有權益】

＜依據居住意願，擬定瑕疵屋處理策略＞

• 現況交屋僅限已知瑕疵，未知瑕疵賣方還是要負責。

＜把握黃金索賠期限，行使瑕疵擔保請求權＞

• 買到瑕疵屋，法律規定買方可以「要求解除契約」或「要求減少價金」，怎麼做？
  1.買賣契約之瑕疵擔保責任不包括修補瑕疵。
  2.房屋有瑕疵，不代表一定可以要求解約。
  3.一旦發現瑕疵就要馬上通知前屋主。
  4.在通知前屋主後，6個月內須向法院起訴主張權利。
  5.找房仲居間施壓協調，較容易得知前屋主態度。
• 哪些房屋瑕疵可考慮直接解約：海砂屋；輻射屋；買入時不知是凶宅；嚴重施工瑕疵或因自然災害，使房屋出現結構問題。

＜遇重大且惡意欺瞞行為，買方可提造詐欺罪＞

• 2個重點
  1.能證明賣方施以詐術，誤導買方做出錯誤判斷；包含告知不實資訊、消極隱瞞而不告知真實資訊。
  2.能證明賣方獲取不當利益、買方產生財務上的損失。

＜找房仲居中協調，避免勞民傷財打官司＞

• 仲介有負所託，需連帶賠償且不能請求酬勞，仲介公司不得以定型化契約排除調查義務。

＜遇黑心房仲，3步驟申訴自救＞

• 若房仲不願處理，可向房仲總公司、消保會投訴。

＜謹記談判時耍狠之必要＞

＜從8特質觀察，覓得良心房仲業者＞

1.最好為直營店。
2.能清楚說明《民法》居間人(仲介)的法律責任及「不動產經紀業管理條例」當中賦予業者的責任。
3.會詳細且負責解說每一份合約的內容，以及說明各項重要條款。
4.會詳細說明物件的房屋現況說明書內容，能仔細分析單一物件的優缺點。
5.能掌握物件附近區域的成交行情動態，並對物件的價格做出精準的評估。
6.有，能力及足夠專業訓練，查知建物內部各種瑕疵，及周邊生活機能、未來的重大交通建設，和潛在的嫌惡設施。
7.不會迫使買賣任何一方在短時間內做出倉促的決定。
8.不耍弄銷售話術，體察客戶的需求，為客戶立場著想。